//どうする？土地活用など不動産の活用//
土地や建物を持っているけど、どうしてよいかわからないとき、その土地や建物どうしますか？ 通常考えられるのは、
- 銀行に相談
- ハウスメーカーに相談
- 不動産会社に相談
- 税理士に相談
- ディベロッパーに相談
といったところでしょうか？ それぞれ、その分野の専門家です。ディベロッパーやハウスメーカーは建築、銀行や税理士はお金、不動産会社は建物や土地の売買の専門家です。
ディベロッパーや住宅メーカーに相談した場合、ほとんどの場合、建物を建てることを進められるでしょう。 2018年にあった「かぼちゃの馬車」事件では、楽観的な事業計画でサラリーマンや地主をその気にさせ、実際には、様々な数字を、都合よく捏造していたことが発覚しました。これは極端な例ですが、建てるのが目的の業者に相談した場合、土地や建物の有効活用が目的で相談したはずが、いつの間にか建物を建てることが目的となってしまい、結果的に大きな損害を被る事態につながってしまう可能性があります。
または、銀行や税理士に相談する場合はどうでしょう？ 銀行の場合、ディベロッパーや住宅メーカー、又は工務店を紹介してくれるのではないでしょうか？ その先は、先に述べたような危険性があるでしょう。税理士の場合、建築の知見は少ないので、そのままか、売却か、ということになるのではないでしょうか。
不動産会社の場合は、売却、賃貸物件の建設等、いくつかの選択肢を提示してくれるかもしれません。
そんな中で、だれを信用し、何を選ぶか、最終的に判断するのはあなたです。
- CMなどで見かける会社、有名な俳優さんが出ているだけで信用してしまいませんか？
- 熱心な営業マンが何度も訪ねてくると、親近感を覚えてしまいませんか？
このような基準で判断するのは危険なのは分かっていても、判断基準が曖昧な状況では、こういったことに左右されがちです。それぞれの分野の人が、自分の立場で仕事をしているだけなので、誰かが、あなたにとっての最善策を示してくれる可能性は低いのが現実です。
//持っているヤギ（資産）の活かし方//
小さなスケールで考えてみましょう。以前、久米島に旅行に行ったとき、地域のお祭りの抽選の1等がヤギでした。仮にあなたが旅先で、このヤギを手に入れたとします。
さて、あなたは、このヤギをどうしますか？ 因みに久米島では、ヤギが当たると、乳を搾り、それを飲んで、いづれ肉を食べるというのが、一般的なようです。多分、久米島の方の正解はこれなのでしょう。でも、東京から旅行で訪れた私の場合は、現地で売ってお金に換えることが正解です。
このように、正解は一つではありません。というのが正解です。久米島に住んでいる人の場合は、良質な栄養を摂取できる理由から、乳を採って肉を食うのが正解となります。私の場合はヤギを育てる土地も、飼育のノウハウもないので、売ったお金で焼き肉屋に行くのが正解です。ある人は連れて帰りペットとして飼うことで精神的な満足感を得るかもしれません。
不動産はヤギのように簡単ではないので、何が最善か判断するには、中立的な立場で、多角的にシミュレーションする必要があります。
//大切なのは、誰に相談か//
中立的な立場で多角的なシミュレーションをして説明してくれる人って、誰なのでしょうか？
実は、私自身、このことに気づいたのはごく最近でした。私は、設計事務所という立場で、設計・監理は行っています。以前は、多くの設計事務所同様、融資、税金、事業性などのお金のこと（以下、これらのお金のことをファイナンスと書きます）は詳しくありませんでした。
一般的な設計事務所は、ファイナンスよりも、デザインや機能の方が重要と考えがちです。
一方、不動産会社は、設計事務所よりはファイナンスに関して詳しい場合が多いでしょうが、建築については詳しくありません。不動産会社が建築に関して理解し、充分な検討を行うことは難しいでしょう。これは専門的な知識が必要であり、経験に基づいた能力が求められる仕事です。
工務店、住宅メーカーなどは、建てることが目的であるため、最初に相談する相手というよりは、計画が決まってから参加するメンバーとなります。
//ファイナンスに強い かなや設計//
まずは、建築を建てるときに考えるべきファイナンシャルプランについて、弊社での進め方を事例にお話ししていきたいと思います。
建物を計画する場合、目的は、自分用の住宅であったり、事業用の建物（店舗、事務所、工場、病院、福祉施設）であったり、または、資産運用や相続税対策の賃貸物件（ワンルームマンション、アパート、シェアハウス、簡易宿所）などでしょう。
これらの規模と工事費はどのように決まるのでしょう？
事業計画をたて、事業性が成り立てば、進めるということになると思います。これが会社としての事業であれば、これだけでも良いのでしょう。
しかし、経営者自身が株を持っている会社、比較的小さな会社、個人事業主、クリニックなどの場合、土地や不動産などの資産を持っている個人は、事業と事業主の関係が密なことから、自らのライフプランも含めた計画を考える必要があります。
//逆読み工事費決定//
そこで、弊社では「逆読み工事費決定」という方法を考えました。もしかすると既にどなたかが考え実践しているのかもしれませんが「逆読み工事費決定」とは、まず事業主のライフプランを作成し、生涯にわたって無理のない返済から、どの程度の規模の事業が可能かを導き出します。
通常の工事費決定は、建物の規模を決めてから設計を行い、見積を出すという方法なので、見積を見て「えっ、こんなに高いの？」ということになりがちです。そして、無理をして工事を進め、建物ができてから苦しい返済に苦しむことになります。
逆読み工事費決定と通常の進め方を絵にしてみると次のようになります。
//その他ファイナンシャルプランのこと//
「逆読み工事費決定」の大体の考え方をご説明しましたが、具体的に進めるにあたっては、税金のこと、ローンのこと、様々な優遇制度のことを知らなければなりません。ここでは、少しづつですが、建築とは少し分野の違うことを勉強していきたいと思います。